Punto zero, quanto pesano i diritti acquisiti?

Un Piano regolatore e le sue varianti producono i loro effetti per molti anni, a volte per decenni. Anche nel caso in cui le previsioni urbanistiche vengano superate da un nuovo Piano, i diritti acquisiti sono garantiti dalla legge e possono essere legittimamente esercitati dai loro titolari. È possibile rinegoziare questi diritti soltanto in casi eccezionali e ben documentati, per esempio nel caso di terreni che vengano certificati a rischio esondazione, ma restano ipotesi estreme, rare e molto complesse da un punto di vista tecnico, giuridico ed economico.

Di fronte alla profonda crisi degli investimenti immobiliari e all'emergere di sensibilità ostili alla cementificazione di suolo vergine, è dunque necessario tenere presente che le decisioni assunte nei passati decenni dalle precedenti amministrazioni comunali, giustificate da congiunture storiche completamente diverse rispetto a quelle odierne, hanno conseguenze che non possono essere ignorate.

Con l'ultima variante generale al Piano regolatore (la numero 77 del 2011) è già stata invertita la tendenza in modo significativo: le superfici edificabili sono infatti state compresse per complessivi 1,1 milioni di metri quadrati, passando da 8,7 a 7,6 milioni in totale. Secondo i calcoli dell'amminstrazione comunale, tuttavia, sul territorio comunale permangono diritti acquisiti per volumi pari a 1,9 milioni di metri cubi. Si tratta peraltro di diritti per i quali i titolari continuano a pagare l'Imu.

Da qui parte necessariamente ogni ragionamento riguardante il nuovo Piano regolatore: quando si parla di "cubi zero", è bene tenere in considerazione questi numeri, che soltanto a fronte di validi e giustificati motivi, costruiti insieme alla comunità, potranno essere ridimensionati.

Ma dove sono distribuite queste cubature dormienti? Sono frazionate in decine di aree cittadine. Le più consistenti sono Piani di attuazione comunale. La tabella che segue riporta, in ordine decrescente, gli interventi più importanti che potrebbero essere sviluppati in futuro.

Nota bene: le volumetrie sono teoriche, rappresentano il limite massimo raggiungibile. Nel caso delle B/Ru, bisogna inoltre tenere presente che il valore (accompagnato da un asterisco) comprende il volume degli edifici preesistenti, non si tratta di cubi aggiuntivi.

Scarica la cartografia in alta definizione (Pdf, 3.50 MB)